シノケンとは
シノケンは、東京都港区に本社がある不動産投資会社で、販売から賃貸管理まで幅広く事業を展開しています。
シノケンが力を入れているのは、資産価値が落ちにくい駅からすぐの土地です。駅から近いことで、入居のニーズや入居率、資産価値を高めることができ、また、駅や繁華街が近いため、防犯性や遮音性、耐震性に優れた物件が必要になります。
シノケンが提供する物件は、それらの問題をクリアした品質の高い物です。
会社概要
シノケンとは、1990年に株式会社シノハラ建設システムと言う名前で創業。2007年に現在の株式会社シノケングループと言う名称となりました。
現在はグループ全体で、年商950億以上経常利益90億円を誇ります。不動産サービスを中心に、ゼネコン、エネルギーなど幅広い事業を行っています。
また、急激な高齢化や労働力人口の減少などの社会課題に対し、様々なライフサポート関連事業の拡大を進めています。
シノケンの保証プラン
シノケンには、安心して賃貸経営ができる2つの保証プランがあります。
1つ目は一括借上プラン（サブリース）です。物件を一括で借り上げてもらえるため、入居率などの影響を受けずに安定した収入を得ることができます。リスクヘッジの面においてもオーナーにとってメリットがあります。
2つ目は家賃滞納保証です。契約には6ヶ月間分の家賃滞納保証がついており、入居者の支払いが遅れた場合その月から家賃全額を保証してくれます。
シノケンの営業スタイル2つ
突然の電話や訪問、その後にしつこく電話がかかってきたり郵便物が届いたりする、そんなしつこい営業で、煩わしい思いをしたことのある人は多いのではないでしょうか。
不動産投資会社の営業スタイルが、もしこんなしつこいものだったら、電話で問い合わせたり、資料請求したりするのも躊躇してしまいます。
その点、シノケンはどのような営業方法を取っているのでしょうか？気になるシノケンの営業スタイル、2つをご紹介します。
シノケンの営業スタイル1：セミナー開催・資料請求
シノケンの無料セミナー・無料個別相談会は完全予約制になっています。週に1～2度開催していて、前日の17時までに申し込めば対応してくれます。ネットから申し込むと、その後担当者から電話連絡が入り、確定となります。
資料請求の内容は、会社概要・アパート経営の特徴について・提供する建物の紹介・マンガ（アパート経営の概要や資産形成の方法をマンガでわかりやすく解説）などです。
シノケンの営業スタイル2：飛び込みなしの反響営業
シノケンの営業は、資料請求をした人や、セミナーの申込など問い合わせをした人にのみ電話をする営業スタイルなので、しつこい電話勧誘や飛び込みなどのない、反響営業になっています。
また、購入を見送りたい時など、「電話をしてこないで欲しい」と伝えれば、その後は電話がかかってくることもないし、しつこい勧誘もないので、安心して問い合わせることができます。
シノケンのアパート物件評判6つ
シノケンが扱うアパート物件の中には、すぐに入居者が決まってしまうような、人気があり評判の良いデザイナーズアパートもあります。
これらの物件は、見た目や内装はもちろんのこと、耐久性や耐震性、セキュリティーなどに優れていたり、入居者に人気のある設備を取り入れたり、様々な工夫をしているので評判が高くなっているようです。
シノケンの物件の評判はどのようなものなのか、シノケンのアパート物件の評判を6つ、ご紹介します。
シノケンのアパート物件の評判1：デザインはオリジナル
シノケンが提供するデザイナーズアパートは、土地の形状に合わせ、1棟ずつに専属のデザイナー、設計スタッフがオリジナルのデザイン・プランニングを行う、世界に一つだけのデザインです。
2016年、2つのアパートシリーズがグ99％の入居率は詐欺では？ッドデザイン賞を受賞しています。 オーナーにとって、不動産の価値を高めるデザイン提案してくれます。
内見時に、オーナーが住みたいと感じるくらい、評判の良いデザイナーズアパートです。
シノケンのアパート物件の評判2：設備は入居者の声を反映して標準設置
シノケンは、入居者にアンケートを実施し、人気が高く、評判の良かった設備を標準設置にしています。
独立洗面化粧台、サーモスタット付水栓・自動お湯はり機能、システムキッチン（2コンロ）、ブロードバンド常時接続無料、トイレ/温水洗浄便座、カラーモニター付きインターフォン、ルームエアコンなどが標準設備となっています。
その結果、入居者から高い満足度を得ることができ、また高い入居率にも繋がっています。
シノケンのアパート物件の評判3：選べるセキュリティー
シノケンのアパート物件のセキュリティーは、床を高くすることで、1Fのバルコニーの手すりの高さを2m以上確保し、防犯性とプライバシーに配慮しています。
また、留守中に異変が生じた場合、指定のスマートフォンにアラート通知するスマートセキュリティ機能があり、スマートロックは、アプリやICカードでの開閉、オートロック機能、鍵のシェアなどのほか、スマートフォンをインターフォンとして、来訪者の確認ができます。
シノケンのアパート物件の評判4：耐久性能は50年～60年
シノケンのアパート物件は、約50年～60年の長期耐久性能を備えています。
「基礎立ち上がりの地盤面からの高さ」「床下からの湿気を防ぐ防湿対応」「節・腐れ等の耐力上の欠点のない構造材の対応」「外壁の防水下地対応」など、一定の基準を満たし、住宅性能評価劣化対策等級2に準拠していて、安いコストで長く使えるアパートです。
50～60年の耐久性能と言うことは、次世代に受け継ぐことのできる物件と言うことです。
シノケンのアパート物件の評判5：地震の揺れを最大60%抑制
シノケンのアパート物件は、過去に起こった大きな地震等で、倒壊・半壊・液状化による被害は1棟もありません。
こうした高い安全性を確保しているのが、綿密な地盤調査と基礎設計、さらに最新の耐震・制震技術を加えた、シノケンならではの「地震に強い家づくり」です。
先進の制震システムで、｢耐震｣＋｢制震｣を実現し、地震の揺れを最大60%軽減することができ、建物の倒壊や外壁の損傷なども抑えることができます。
シノケンのアパート物件の評判6：引渡後20年間の地盤保証
シノケンのアパート物件は、柱や梁など建物の構造耐力上主要な部分と、屋根等からの雨水の侵入を防止する部分について、万が一、瑕疵によって修繕が発生した場合の費用を、引渡し後10年間、保証してくれます。
また、それ以外については、シノケンが個別に期間を定めて保証してくれます。中でも、地盤については、事前に徹底した調査と必要に応じた地盤対策工事を行い、引渡後、20年間の保証制度があります。
シノケンのアパート経営の特徴と評判は？
ここまで、アパートの特徴と口コミを検証してきました。今度はシノケンの経営モデルについて解説していきます。
シノケン独特の地域展開戦略
シノケンはアパート経営の基本戦略として、大都市圏の単身世帯をターゲットにしています。そのため展開する地域を、単身世帯が増加しつづけている「仙台エリア・首都圏エリア・名古屋エリア・大阪/京都/神戸エリア・福岡エリア」に限定。
立地は駅から10分以内とし、周辺にコンビニや飲食店がある利便性のよい場所で、アパート経営をスタートできるのが大きな特徴です。
また、先ほどのエリアに居住していなくても、シノケングループの一括サポートにより遠隔地での経営が可能に。実際、シノケンアパートオーナーの約60％が、遠隔地から経営をしています。
99％超の入居率
なんといってもすごいのが、99％という驚きの入居率です。下図のとおり、入居率の全国平均が約83％ですから、いかにこの99％がすごいかがわかります。
シノケンが99％もの高い入居率を実現できる理由は主に3つ。
| 大都市圏の駅から徒歩10分以内という好立地グッドデザイン賞も受賞する「デザイン力」カラッと乾くバスルームなど、入居者のニーズを汲み取った「商品開発力」 |
そのほかには「客づけ力の高さ」も見逃せないポイント。アパート経営では、とにかく空室を出さないことが重要です。そのためシノケンでは、地元不動産会社との連携を駆使し、オーナーに代わって入居者を探し出してくれます。
※2018年、年間では97.7％の入居率
シノケンのローンは金利が1％台
アパートの資金を全額キャッシュで用意できる人はそう多くありません。通常は、アパートローンを利用することになるでしょう。
現在、アパートローンの金利は、おおよそ2.5〜3.5％。ところがシノケンでは、これまでの実績から、普通よりも有利な金利で融資を受けられる可能性があります。
実際に約40％ものオーナーが、自己資金500万円未満でアパート経営をスタートしているのです。
最長35年のサブリースシステム
アパート経営では、満額の家賃収入をいかに継続して手にするかが、とても重要になります。
そのためにシノケンでは、ふたつの保証プランを用意。
- 家賃滞納保証プラン
- 一括借上プラン（サブリース）
どちらも、シノケンの管理会社「シノケンファシリティーズ」と管理契約を結んだ場合に利用できます。
家賃滞納保証プランとは別に、最長35年の家賃を保証してくれるのが「一括借上プラン」。
いわゆるサブリースですが、じつはシノケンのアパートでサブリースを利用している人はわずか7％しかいません。
シノケンのアパート経営への口コミ・評判は？
アパート経営に関する口コミは、お金に直結する話だけあって、厳しい論調も多いです。家賃保証・サブリース・利回りの低さなどにも批判が集まっています。
いっぽうで、経営をはじめて数年経つけれども、入居率も安定していて経営は順調という口コミもたくさんありました。
やはり口コミは、口コミする人の立場によってだいぶ内容が違ってきますね。
よくあるシノケンへの疑問・評判 Q&A
最後に、先ほど触れられなかった「よくあるシノケンへの疑問・評判」についてお答えします。
シノケンのアパート経営は利回りが低いって聞くけど？
アパート経営は利回りで収益を予想しますから、利回りが低いと思わず腰が引けてしまいますよね。
シノケンのWEBサイトに投資例が出ていますので、利回りはどのくらいなのか実際に計算してみましょう。
- 家賃収入：月額108万5,000円。物件価格（2件）合計：2億2,704万円の場合
| （1,302万円 ÷ 2億2,704万円 ） × 100 ＝ 5.73% |
これまで表面利回りは10％というのがひとつの目安でした。現在では6％前後が平均利回りというデータもあり、比較するとシノケンのモデルケース利回りは若干低いことに。
しかし、そのぶん、シノケンは99％という抜群の入居率を誇っています。空室率も考慮した実質利回りに換算した場合、利回りの差はほとんどないと考えていいでしょう。
しつこく営業されたりしないの？
不動産の営業といえば、断ってもしつこく電話がかかってくるイメージが強いかもしれませんね。実際、多少強引ともいえる営業をおこなう会社はたくさんあります。
シノケンは基本的に、「テレビCM・WEBサイト・ネット広告」からの反響型営業スタイルを取っています。テレアポやしつこい訪問営業は一切ありません。
もちろん電話やメールでのコンタクトはありますが、しつこい勧誘はほとんどないはずです。
シノケンのアパート経営って詐欺じゃないの？
まずシノケンは東証JASDAQへ上場しており、1,100億円もの売上をあげる大企業です。どう考えても詐欺を働く会社ではありません。
ただし、不動産投資自体がリスクをともなう行為です。好調なときもあれば、うまくいかないときもあるでしょう。
企業も決して利益にならないことはしません。サブリースのようによい面を宣伝していても、実際は保証額の見直しがあったりします。残念ながらこれが現実でしょう。
ですから、悪いときはどうしても「不動産会社ばかり儲けやがって……」となりがちです。そういうところが詐欺という発言につながるのでしょうね。
よいアパート経営のためには、きちんと勉強しなくちゃだめですね。
まとめ
シノケンのアパート経営は、ほかにはないたくさんのメリットがあります。
「大都市圏の、駅から10分以内の土地」のみで経営を展開し、単身世帯に対象を絞ったことで、今後も99％に近い入居率が期待できるでしょう。
しかし、ネット上ではいい口コミと悪い口コミが混在しています。「謳い文句どおりではなく、実際にはこういった問題があるよ」といった意見も、大いに参考にしていくべきです。
ただし、口コミはあくまでも匿名情報です。口コミを無条件で信じず、必ず自分できちんとリサーチするように心がけてくださいね。